L'albero della storia è sempre verde

L'albero della storia è sempre verde

"Teniamo ben ferma la comprensione del fatto che, di regola, le classi dominanti vincono sempre perché sempre in possesso della comprensione della totalità concettuale della riproduzione sociale, e le classi dominate perdono sempre per la loro stupidità strategica, dovuta all’impossibilità materiale di accedere a questa comprensione intellettuale. Nella storia universale comparata non vi sono assolutamente eccezioni. La prima e l’unica eccezione è il 1917 russo. Per questo, sul piano storico-mondiale, Lenin è molto più grande di Marx. Marx è soltanto il coronamento del grande pensiero idealistico ed umanistico tedesco, ed il fondatore del metodo della comprensione della storia attraverso i modi di produzione. Ma Lenin è molto di più. Lenin è il primo esempio storico in assoluto in cui le classi dominate, sia pure purtroppo soltanto per pochi decenni, hanno potuto vincere contro le classi dominanti. Bisogna dunque studiare con attenzione sia le ragioni della vittoria che le ragioni della sconfitta. Ma esse stanno in un solo complesso di problemi, la natura del partito comunista ed il suo rovesciamento posteriore classistico, individualistico e soprattutto anti- comunitario" Costanzo Preve da "Il modo di produzione comunitario. Il problema del comunismo rimesso sui piedi"

domenica 19 giugno 2022

Casa dolce casa

Crollo immobiliare imminente: mentre i tassi ipotecari esplodono i tagli dei prezzi salgono e la domanda degli acquirenti crolla

Tyler Durden's Photo
DI TYLER DURDEN
SABATO 18 GIUGNO 2022 - 12:11

Poco più di un mese fa, quando i tassi dei mutui erano ancora "solo" il 5%, abbiamo condiviso diversi aneddoti devastanti di agenti immobiliari e dirigenti del settore che hanno convalidato le nostre peggiori paure: l'edilizia abitativa statunitense stava implodendo ... veloce, con osservazioni successive che confermano solo questa terribile conclusione sullo stato dell'asset class più popolare tra la classe media statunitense.

Avanti veloce fino a questa settimana in cui le cose sono passate da peggiori a catastrofiche, perché con i tassi ipotecari a 30 anni che salgono al ritmo più veloce mai registrato a oltre il 6%, o livelli visti l'ultima volta poco prima che scoppiasse la bolla immobiliare ...

.... inviando il pagamento medio del mutuo su un mutuo mediano di quasi $ 800 solo negli ultimi 6 mesi ...

rendendo l'alloggio il più inaccessibile della storia...

... mandando le vendite di nuove case a precipitare al ritmo più veloce dal picco della crisi covid dopo la più lunga striscia negativa dal 2010 ...

... e il sentimento degli acquirenti di case che implode al livello più basso da generazioni ...

Il che ci porta agli ultimi riepiloghi del mercato immobiliare dell'intermediazione immobiliare RedFin, che non sono carini.

Il primo mostra che dopo il periodo di guadagni senza precedenti per i prezzi delle case e un mercato uniformemente venditore, si è capovolto, e secondo Redfinla più alta quota di venditori mai registrata ha abbassato il prezzo di listino durante le quattro settimane che si sono concluse il 12 giugno, poiché i tassi ipotecari sono saliti a livelli che non si vedevano dal 2008facendo crollare il pool di potenziali acquirenti di case.

Nelle aree metropolitane di Austin, Texas e Nashville, Tennessee, la quota di offerte di nuove costruzioni con tagli dei prezzi è quadruplicata rispetto a un anno prima, secondo Redfin. Hanno triplicato a Phoenix e raddoppiato nella regione di Tampa, in Florida.

"Siamo in un posto diverso: il costruttore non può più nominare un prezzo e dire: 'pagalo o vai avanti'", ha detto Nicole Freer, un agente di Houston che ha tagliato i prezzi da $ 2.000 a $ 20.000 sulle case che elenca per i costruttori. "Ci stanno dicendo: 'I nostri manager ci hanno permesso di negoziare di nuovo'".

Tuttavia, nonostante le chiare crepe nelle abitazioni, l'acquisto di case non è mai stato più costoso. A causa dei ritardi nei prezzi, l'acquirente tipico con un mutuo a tasso fisso di 30 anni sta guardando a un pagamento mensile di $ 2.514, rispetto a $ 1.692 di un anno fa!

Ma coloro che rimangono sul mercato possono notare che devono affrontare meno concorrenza da parte di altri acquirenti.

Le case hanno maggiori probabilità di rimanere sul mercato per alcune settimane, rispetto all'anno scorso quando sarebbero andate sotto contratto entro una settimana ...

... e i prezzi delle case vengono offerti meno spesso di quanto non fossero all'inizio della primavera.

"Il mercato immobiliare non sta crollando, ma sta vivendo una sbornia mentre scende da un picco insostenibile", ha detto il vice capo economista di Redfin Taylor Marr. "La domanda di abitazioni si è già raffreddata in modo significativo al punto che l'industria ha iniziato ad affrontare licenziamenti. I rialzi dei tassi di questa settimana allungheranno ulteriormente i budget degli acquirenti di case al punto che molti altri potrebbero essere scontati. Mentre molti venditori di case stanno già abbassando i loro prezzi, più proprietari di case probabilmente decideranno di rimanere ora che il tasso ipotecario su una nuova casa è significativamente più alto di quello attuale.

"Se non fosse per l'impennata dei tassi ipotecari, il mercato immobiliare sarebbe ancora in piena espansione in questo momento", ha detto l'agente immobiliare di Redfin Bay Area James Cappello. "La domanda da parte degli acquirenti di case era ancora estremamente alta fino a febbraio, ma i tassi lo stanno rendendo davvero difficile. Passare dal 3% a quasi il 6% quasi istantaneamente ha spaventato molte persone fuori dal mercato".

C'è di più. In un rapporto successivo, Redfin riferisce che la concorrenza per le scorte esistenti sta crollando con il 57,8% delle offerte di case scritte dagli agenti Redfin che affrontano la concorrenza su base destagionalizzata a maggio, il livello più basso da febbraio 2021. Questo è in netto calo rispetto a un tasso rivisto del 60,9% un mese prima e un picco pandemico del 68,8% un anno prima, e segna il quarto calo mensile consecutivo. Su base non rettificata, il tasso di guerra delle offerte di maggio è stato del 60,8%, in calo dal 67,8% di aprile e dal 71,8% di maggio 2021.

Come risultato del calo della concorrenza, la casa tipica in una guerra di offerte ha ricevuto 5,3 offerte a maggio, in calo rispetto alle 6,8 di aprile e alle 7,4 di maggio 2021.

"Le case stanno ricevendo da una a tre offerte, rispetto alle cinque alle 10 di due mesi fa e fino a 25-30 sei mesi fa", ha detto Jennifer Bowers, agente immobiliare Redfin a Nashville.

"Anche le offerte non arrivano così in alto al di sopra del prezzo di listino come prima. Recentemente ho elencato una casa con tre camere da letto e tre bagni in un quartiere super carino per $ 399.900. Ha finito per andare sotto contratto per $ 12.000 al di sopra del prezzo di listino con un'ispezione, mentre tre mesi fa, l'acquirente probabilmente avrebbe pagato $ 60.000 oltre chiedendo e rinunciato all'ispezione. "

Alla luce di quanto sopra, non sorprende che oggi Bloomberg riferisca che "i tassi ipotecari in più rapido aumento negli ultimi decenni hanno raffreddato la domanda così bruscamente in molti hotspot che ha colto di sorpresa il settore. I costruttori che limitavano artificialmente le vendite e le case d'asta al miglior offerente ora hanno un inventario da spostare."

Fa parte di un rapido cambiamento nel mercato immobiliare statunitense in quanto la Federal Reserve aumenta bruscamente i tassi di interesse per domare l'inflazione, portando i costi dei mutui per la casa al livello più alto dal 2008 e mettendo a dura prova gli acquirenti i cui limiti di accessibilità erano già stati testati. Proprio questa settimana, i broker Compass e Redfin hanno dichiarato che avrebbero tagliato i posti di lavoro, poiché i dati economici hanno mostrato che l'avvio delle abitazioni è sceso al livello più basso in più di un anno e il sentiment dei costruttori di case è al minimo da due anni, mentre il sentiment degli acquirenti di case è il più basso mai registrato.

Il mercato ha certamente notato il crollo delle abitazioni e i prezzi delle azioni per i costruttori sono crollati, con l'indice Supercomposite Homebuilding che è crollato del 42% quest'anno fino a ieri, quasi il doppio del calo del 23% dell'S & P 500.

I costruttori, che l'anno scorso avevano così tanto potere che le persone aspettavano in fila durante la notte per le case che avrebbero misurato, ora stanno lottando sia con la domanda in calo che con gli alti costi dei materiali e del lavoro. E con la Fed che segnala ulteriori grandi rialzi dei tassi nei prossimi mesi, è ansiosa di ottenere contratti firmati prima che i cacciatori di case si ritirino ancora di più.

A Sarasota, in Florida, gli aspiranti acquirenti esitano perché le case impiegano così tanto tempo a costruirsi, ed è impossibile sapere dove atterreranno i costi di prestito quando saranno completati, ha detto Donnette Herring, un agente immobiliare di Keller Williams.

"L'inflazione li rende nervosi", ha detto Herring.

I segnali di un cambiamento sono ancora precoci. Le condizioni variano da regione a regione e persino tra le suddivisioni, comprese molte in cui la domanda supera ancora di gran lunga l'offerta. E piuttosto che tagliare i prezzi, molti costruttori stanno offrendo incentivi come aggiornamenti gratuiti, denaro per i costi di chiusura e tassi ipotecari agevolati. Ma il mercato sta cambiando rapidamente, ha detto Ali Wolf, capo economista di Zonda. La sua azienda, che segue le nuove costruzioni, ha iniziato a sentire parlare di tagli dei prezzi verso la fine di maggio e a giugno.

"I costruttori che stanno tagliando i prezzi sono anche quelli che hanno aumentato di più i prezzi negli ultimi sei-12 mesi", ha detto.

Molti di questi si trovano in aree che erano destinazioni preferite per i migranti pandemici che si sono trasferiti da regioni costose in cerca di case più economiche e più spazio. Nell'area metropolitana di Phoenix, il 22% degli annunci di nuove case ha avuto tagli di prezzo dal 9 maggio al 5 giugno, rispetto al 7% dell'anno precedente, secondo i dati di Redfin. A Tampa, la quota è salita al 21% dal 9% dell'anno precedente, e ad Austin è salita al 13% da appena il 3%.

I tagli sono arrivati sia da piccoli costruttori privati che da grandi costruttori pubblici, tra cui D.R. Horton, Meritage Homes e Lennar secondo elenchi in Florida, Texas e Arizona pubblicamente disponibili su siti come Redfin e Realtor.com. Un sito web di PulteGroup mostra 146 case finite in Arizona, per lo più con riduzioni di prezzo. Jim Zeumer, vice presidente delle relazioni con gli investitori, ha affermato che quelli sembrano essere i tipici incentivi utilizzati per vendere case specifiche - quelle costruite senza un acquirente in atto - che sono complete o saranno finite presto.

"In genere avremo una o due specifiche finite in una comunità, ma utilizzeremo incentivi per gestire i livelli di inventario nel corso della vita di una comunità", ha detto Zeumer.

Durante il recente boom, molti costruttori stavano aspettando che le case fossero in fase di completamento prima di consentire agli acquirenti di acquistarle a causa dell'incertezza sui materiali e sui costi di manodopera. Di conseguenza, hanno una marea di nuove case che devono essere abbinate agli acquirenti.

Nella regione di Houston, sono le aree in rapida crescita più lontane dalla città, come Conroe a nord e Alvin a sud, che si stanno raffreddando di più, ha detto Freer, l'agente locale. I costruttori che vendevano solo case che ora erano quasi finite le stanno dicendo che prenderanno ordini per "sporcizia".

Delle sue circa 120 inserzioni per costruttori, circa il 70% ora ha tagli, ha detto. Presto sarà al 100%.

Una metrica chiave da tenere d'occhio è il tasso di annullamento del contratto, ha detto Rick Palacios, direttore della ricerca presso John Burns Real Estate Consulting a Irvine, in California. Ha superato il 9% a livello nazionale a maggio, secondo il sondaggio della sua azienda sui costruttori, rispetto al 6,6% di aprile. Questo è ancora al di sotto del ritmo del 16% dopo che i blocchi pandemici hanno preso piede per la prima volta due anni fa.

"La scritta è sul muro che sta arrivando più offerta, non importa come si tagliano e si tagliano i dati", ha detto Palacios. "I costruttori stanno cercando di mettersi di fronte a quell'onda. Potremmo avere il doppio smacco del raffreddamento dell'economia e un sacco di offerta in arrivo. Questa non è la ricetta migliore per vendere case".

https://www.zerohedge.com/economics/housing-crash-imminent-mortgage-rates-explode-price-cuts-soar-and-buyer-demand-collapses?utm_source=&utm_medium=email&utm_campaign=729

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